任志強談未來地產投資風向標房地產天生就是

2019年11月17日 04:51:39 法甲

任志强谈未来地产投资风向标:房地产天生就是投资

投资房地产就是买房子错不能再继续投资房地产错自住房不算投资错神马,全都错了那房地产该怎么投有“大炮”之称的中国房地产协会副会长任志强在诺亚财富钻石年会上,与诺亚客户深度交流未来地产投资风向标

以下观点根据任志强演讲整理:

房地产天生就是投资

投资开发商,还是投资房地产

房地产投资,这个概念其实指向两种不同的投资方式:一种是指购买房地产基金,这类方式其实投的是房地产开发商;另一种是指购买房产,这是投资土地上的那个房子

第一种购买房地产基金的投资方式,投资的是房地产开发商,而投资房地产开发商真正投的是一个生产过程,而并不是房地产开发商是一个城市建设的组织者,我们常常看到有些媒体说房地产开发商是重资产,这其实搞错了,大多数房地产开发商的报表上没有重资产,几近所有的房子都在流动资金的范围之内,或者在生产建设的过程范围内,在库存范围内,房子卖完了以后就什么都没有了比如万科,到十月份为止,其2015年的销售额大概有两千亿,但它的报表上几乎没有重资产而万达的模式就不一样,它帐上大部分是固定资产,所以万达模式属于开发商的重资产模式,而万科模式属于开发商的轻资产模式

另外一个例子是北京国贸国贸到现在为止大概有120万到130万的平方米的建成面积,还有国贸4期在建中但这个项目从开始到现在1平米也没卖过,现在的市值大概一千三百多亿就是这个不到一平方公里的土地上的房子,现在的市值却和营业额已经超过两千亿的万科差不多

我们可以明显看到这两个差别,一个是每年卖两千亿房子公司,另外是一个持有物业、只做经营的公司前者已经建了几千几万平方米的房子,而只持有120万平米的房子的后者,其市值和万科差不多是一样的所以投房地产和投开发商是两回事,人们通常所说的房地产投资,其实更多的是指投资房产

置业是中国传统的投资行为

传统上中国人把置业叫做家族的投资比如,故宫就是皇家家族的投资,明清两代中它每一年都在不断地扩大和建设;再比如乔家大院,也是经过了几代人的努力才有了今天每年有四百多万人群参观、经济收益非常大的乔家大院可以看到中国人在过去的私有财产这时候变成了一个巨大的投资具有房产和拥有黄金是中国人几千年来的投资方式,对于安土重迁的中国人来讲,房子更是重中之重

私人自住房也是一种投资

有的人说:“我只有一套房子,自己在住的,怎样投资呀我没有办法投资”这是非常错误的概念大家可以看看,除房子以外,还有甚么东西能够成为拥有巨大杠杆作用的金融工具比如说要按揭贷款买黄金,这是不可能的事情

房地产在世界各国都是金融工具,私人自住房也是一种投资行为我们买房子,像在初期的时候就是用20%的首付获得了80%的杠杆率,而这80%的杠杆率有二十到三十年的周期这个杠杆作用实际上在货币贬值的过程中产生了一个巨大的收益

很多人认识不到,货币其实是一个贬值的进程十年前的一块钱已经不值一块钱,三十年前我们大部分人的工资只是四十多块钱,但是当时四十块钱已经能够保持一家三口人的基本生活,但是今天的四十块钱只能买一两个蛋糕如果把二十年后、三十年后的钱拿到今天花,可能就赚了钱了这个在经济学上叫做锁定未来收入流

一个人不会知道他未来的收入是多少,也不知道明年、后年、大后年能赚多少钱,更不能去预期二三十年后一个月的工资是多少如果我们现在按平均每六年到七年工资收入翻一番,2十年最少翻了3番,但是三番意味着甚么呢,意味着你的生活水平并没有大幅度地提高,由于货币贬值了,可能贬值都在翻倍所以说,货币贬值和贬值翻倍的过程中,按揭贷款至少能把未来收入的一部分锁定,而房子是锁定未来收入流最好的办法

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